有多少人是第一次见这台“土拍摇号机”？

(资料图片)

从工作人员生疏的操作就能看出——几乎没用过。

2021年，鲜有关注的大港和静海，4宗地块触发过摇号。

而中心城区的土地摇号，这还是头一回。

恐怕土拍前，谁也没料想到，还得去库房拿摇号机。

至此，天津呈现了一幕“预期与现实的撕裂”。

土拍在舞台上狂欢，楼市在墙角边辛酸。

5月29日，画风突变的土拍，让楼市激灵一下。

本以为的底价成交，被溢价、触顶、摇号取代。

体院西地块，4家房企厮杀，叫价142轮，溢价10.4%。

东孙台地块，5家房企竞拍，拍到封顶，溢价15%，触发现场摇号。

甚至有房企拿地前去“上香拜拜”。

最终，6宗地块，出让金112亿！

所有人，都没想到这场土拍会如此亢奋。

不止，5月26日晚，集中挂出10宗宅地，总价126亿。

包括重磅的中医药大学地块、水西地块、海教园地块……

5月30日，红桥西于庄、空港地块上架，总价约15亿。

谨慎之下，能挂地就能卖地。

说明这12宗地，也找到“买主”了。

据了解，天津楼市正有增量资金进场，有外来房企意向拿地。

从冷清寂静，到排山倒海。

发生了什么？

房企突然看好天津市场了？

罗马不是一天建成的。

你看到的结果，背后有N个理由累积，量变引发质变。

房企拿地与大家买房一样，有条铁律：安全。

基于过往与现在——天津楼市，已安全。

❶ 天津房价去了6年泡沫，比最高点平均降了1/3。

相比这两年猛涨的城市，天津的安全垫足够厚。

比如杭州，刚开始去泡沫，未科最典型，从8万降到4万。

❷ 天津地价降了，能有利润。

危机之后，房企不再追求规模，更要求利润。

天津今年的地价相对宽松，可谈空间大。

比如体院西，之前起始总价61亿，算不过来账，后降到53.5亿。

东孙台地块，取消了最初包含的36%商业占比。

中医药大学地块，据了解也砍了一些商业……

按起始楼面价，这两年的土地，房地比能到2:1，基本有10%及以上的利润。

❸ 拿出压箱底的好地。

买房人买房回归核心区，房企买地也回归核心区。

各区马不停蹄亮出供应计划，以前惜售的地，都摆上货架。

只要你想买，随便挑。

很明显，现在热度高的地都在环内。

❹ 房企“友好型”拿地环境。

天津拿地条件很宽松。

土地出让金可以分期付款，体院西地块1年内交齐、东孙台地块半年内交齐……

开工流程也很快。

缴纳50%土地出让金即可办理《不动产权证》，缩短开工和预售时间。

土地出让后第三天，龙湖已经进场勘探东孙台地块。

基于“安全与宽松”之上，房企有预期了。

预期，衍生于现实。

现实是，天津楼市出现不少成功案例。

龙湖青云阙、金地水西印、中海天空之镜……快进快出，净利润率超过10%。

楼市整体不热，但也有能满足集团要求的。

天津是全国一二线城市中，唯一只限地价、不限房价的城市。

有利润空间，就能做好产品，卖出溢价。

再加上建筑规范放宽，阁楼、小院、赠送面积……有发挥空间。

还有一个关键原因：

房企在热点城市拿不到好地。

北京昌平地块，42家房企抢；

杭州萧山地块，66家房企抢；

合肥有地块超30家房企抢；

上海19宗地，15宗拍出溢价……

房企纷纷立下“铁令”：只能在高能级城市拿地，甚至严格要求到“只拿核心区位”。

华润表示，今年只会战略性投资12个城市。

龙湖表示，今年拿地范围是20个主力城市。

金地表示，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市，以及需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目。

“县城之王”碧桂园也在切换路线，剑指高能级城市。

天津起码是二线城市，基本面没问题，房企不可能不考虑。

保利发展表示：一线高能级城市竞争激烈，但公司资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

政策导向还在帮扶房地产，有利于楼市。

手里拿到钱，但在热点城市拿不到地。

基于天津楼市的安全性、利润率，房企的预期已经起来了，有信心。

几方面的叠加效应，导致这次土拍热度超预期。

房企广屯粮的另一面，却是楼市的冷清。

土拍市场，与新房二手房市场，呈现截然不同的表现，冰火两重天。

本质，是预期与现实的割裂。

天津5月新房认购量，平均比4月又降了15%。

二手房成交量，也比4月降了15%。

本应是“红五月”的，却表现不及预期，延续环比回落的趋势。

南开、河西改善盘价格坚挺，但流速放缓。

环城刚需、刚改盘又开启特惠，一成首付重出江湖。

只有空港、海教园，以及市区门槛，还有余温。

买房人看现实，预期并不强。

经济层面，货币供应很充足，但都在说通缩，因为体感很冷。

冷感向下传递给老百姓，收入预期走低。

特别是刚需，能赚到更多钱，才有买房动力。

行业层面，出清、震荡还在继续。

史上最猛烈的房企退市潮已经到来。

政策层面，还在刺激市场。

带押过户、降中介费，让买卖双方降低交易成本、提高便利度，惠而不废。

但蜻蜓点水的扶持政策，需要漫长的周期。

不是特效药，做不到立竿见影的反馈。

或者说，楼市的七寸不在这里，在于情绪和预期。

偏偏预期又没起来，买房人依旧陷入纠结、观望、犹豫不决的氛围中。

导致楼市正在经历阵痛，交易量明显下滑。

土拍是预期，楼市是现实。

预期与现实脱钩，全国皆如此。

杭州已卖了四批地，5月23日9宗地块1个小时卖完，支付宝到账138亿。

但二手房东们表示：房子卖不出去挺焦虑。

上海8成地块溢价率重回疫情之前。

但二手房成交量连跌两月，挂牌量激增，房东从可议价，变成了降价挂牌。

土地市场被赋予了预期，率先迎来复苏期。

5月，全国50个重点城市新房成交面积，平均降幅13%。

现实还没被“拔起来”。

兵马未动，粮草先行。

房企一直是“粮草”的角色，动作前置。

毕竟一把梭哈少则几个亿，多则像体西地块近60个亿。

它们拿地考量的因素，比买房人多的多的多。

房企在看预期，买房人在看现实。

虽然现实滞后，但往往最终还是要遵循预期。

若要让楼市形成共识，需要政府、房企、买房人，三方达成一致。

政府、房企，是有预期的。

如果6月底，市场没有好转迹象，那么为了拉抬买房人的预期，7月会出现政策节点。

前两天房地产股暴涨，据了解，金融和房地产“大佬们”被约去开会。

有传言，正在酝酿史诗级大招。